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Tudo o que você precisa saber sobre a rescisão do contrato de aluguel e alívio do locatário durante o COVID



Descubra O Seu Número De Anjo

(iStock)

É um momento estranho para todos nós, mas em meio à pandemia global de coronavírus, é um momento particularmente estranho para locatários e proprietários. Se você atualmente alugar um apartamento ou em casa, a melhor coisa que você pode fazer para se proteger é ler sobre seus direitos.

Claro, como a maioria das coisas durante o COVID-19, os direitos de um inquilino não são exatamente diretos. A maioria dos proprietários não tem uma cláusula COVID e, como tal, muitos locatários não têm certeza do que podem ou não fazer.


Como locatário, você tem o direito de rescindir o contrato? O que você precisa fazer para se qualificar para um programa de alívio do locatário ? (E se for assim, o que mesmo é um programa de alívio do locatário?)

As respostas a todas essas perguntas frequentes sobre aluguel na época do COVID (e mais) estão abaixo, diretamente dos advogados e corretores de imóveis que sabem do que estão falando.

Quais são os seus direitos legais como locatário?

Em geral, os locatários têm muitos direitos—Você tem direito a um espaço habitável, não pode ser discriminado devido à raça, sexualidade, gênero ou deficiência, e a maioria dos estados ainda tem limites para os depósitos de segurança dos locatários. De acordo com Zoom Legal , os locatários também têm direitos quando se trata de despejo.

Mesmo se você violar seu contrato de arrendamento- que é apenas um jargão chique para violar uma das condições do seu aluguel—Você ainda tem direito a um aviso de despejo de reivindicação. Você também tem direito a um determinado período de tempo em que terá a oportunidade de pagar qualquer aluguel não pago ou danos por tudo o que foi feito para violar o contrato. Digamos que esse prazo seja de 30 dias; você então tem 30 dias para compensar o aluguel não pago (se você estiver atrasado e perder um pagamento) ou para pagar algo em casa que você quebrou. O prazo é não sempre 30 dias; o prazo deve ser estabelecido pelo seu estado ou, alternativamente, no contrato de locação que você assinou.

Nesse período, o proprietário não pode despejar. Quando o prazo terminar e o aluguel ou danos não forem pagos, o locador pode entrar com um processo de despejo, passando formalmente pelo sistema judiciário.

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Agora, toda essa conversa de despejo é estritamente não-COVID. Durante o tempo de COVID, os proprietários não podiam despejar seus locatários. No entanto, a moratória de despejo, que foi previamente estabelecida pelo Lei CARES federal que passou em março de 2020, termina em 1º de agosto. Isso significa que no dia 1º de agosto o aluguel está vencendo.

Parada consultou Terrence Griffiths, um advogado da cidade de Nova York, sobre como a COVID altera os contratos de aluguel.

Infelizmente para os inquilinos, o COVID não alterou os parâmetros legais padrão para encerrar o contrato, Griffiths explica para Parada. Embora muitos tenham apontado para cláusulas de Força Maior—Que é basicamente uma cláusula em um contrato onde, se alguma coisa que está listada acontecer, você pode rescindir o contrato — como uma saída potencial. Por exemplo, 'se houver uma pandemia global, as partes serão liberadas de suas obrigações', mas os arrendamentos residenciais normais raramente o têm. TTipicamente, tais cláusulas surgem apenas em locações comerciais (ou seja, uma empresa que aluga espaço de escritório) e, mesmo assim, os tribunais leem as cláusulas da Força Majauer de forma bastante estrita e não gostam de dar qualquer 'margem de manobra' do texto do contrato.

Griffiths acrescenta: Como não enfrentamos uma pandemia como a COVID há 100 anos, mesmo os contratos com cláusulas de Força Maior podem nem mesmo contemplar um vírus ou uma pandemia global.

No entanto, há esperança para os locatários que ainda podem estar preocupados em pagar o aluguel. O conselheiro econômico da Casa Branca, Larry Kulow, disse que CUIDADOS 2 —AKA segunda rodada de verificações de estímulo de coronavírus —Terá como objetivo incluir planos para prolongar a moratória federal de despejo. No entanto, CARES 2 ainda não foi aprovado.

Parada também consultou Elizabeth Johannsen, uma advogada da cidade de Nova York, sobre o que isso poderia significar para os locatários.

O que eu sei é que realmente não há nenhuma legislação no momento (além da suspensão dos processos judiciais de habitação), então estamos meio que nadando em águas desconhecidas, disse Johannsen Parada. Uma vez que os proprietários não podem realmente fazer nada, muitas pessoas não estão pagando [aluguel] e estão presas a isso.

Johannsen acrescenta: A maioria [dos proprietários] tem sido bastante flexível em terminar mais cedo por causa disso. Alguns mantêm sua segurança ou fazem você pagar uma taxa de descanso de um mês. Conheço vários amigos meus que tiveram experiências diferentes.


Os proprietários também têm a opção de alterar seu contrato de arrendamento para adicionar uma cláusula de aviso prévio de 30 dias.

Alguns [senhorios] adicionaram uma espécie de cláusula de aviso prévio de 30 dias, onde você pode rescindir seu contrato a qualquer momento se avisar o senhorio com 30 dias de antecedência, sem nenhuma penalidade, explica Johannsen.

O que é o programa de ajuda do locatário?

Os programas de alívio do locatário são programas de assistência que de acordo com Coronavirus.Health.NY.Gov , fornecer ajuda direta para inquilinos que perderam renda devido à pandemia COVID-19. Financiado pelo Coronavirus Relief Fund, que faz parte da Lei Federal CARES, os programas de alívio do locatário variam de estado para estado, mas todos têm o objetivo geral de fornecer alívio financeiro.

Os programas de auxílio ao locatário de cada estado variam, mas a maioria exige que o locatário seja um locatário com residência principal naquele estado e deve relatar a perda de renda a qualquer momento entre o período de 1º de abril de 2019 e 31 de julho de 2020. Para ter certeza, verifique seu site do governo local do estado.


De acordo com o estado de Nova York programa de alívio de aluguel , [Renovação de Casas e Comunidade] priorizará as famílias com maior necessidade econômica e social, contabilizando renda, encargos com aluguel, porcentagem da renda perdida e risco de ficar sem teto. O pagamento do auxílio de aluguel cobrirá a diferença entre os encargos do aluguel da família em 1º de março de 2019 e o aumento dos encargos do aluguel durante o período em que a família está solicitando assistência. As famílias podem se inscrever por até quatro meses em assistência de aluguel para os meses de abril a julho. O programa é aberto a residências que alugam apartamentos individuais família casas, casas pré-fabricadas e lotes de casas pré-fabricadas.

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Como obter alívio do locatário

Os programas de auxílio do locatário variam de estado para estado, então a melhor maneira de descobrir se você se qualifica para o auxílio do locatário é consultar os sites do seu governo local. Embora alguns estados não tenham instituído moratórias ou assistência de despejo, o moratirum nacional de despejo da Lei CARES ainda está em vigor até 1º de agosto.

Griffiths conta Parada , Embora nem todos os estados tenham implementado proteções (ou seja, moratórias de despejo) e assistência, especialmente aqueles com políticas republicanas Liderança , muitos estabeleceram programas para evitar despejos em massa e inadimplência no aluguel. Nova York, por exemplo, colocou em prática o Programa de Assistência de Locação COVID .

No entanto, se você não mora em Nova York, é melhor consultar o site do governo do seu estado para ver se você se qualifica. A maioria dos programas de alívio do locatário tende a qualificar uma pessoa que pode comprovar a perda de renda de 1 de abril de 2019 a 31 de julho de 2020; o locatário também teria que manter a residência principal nesse estado.

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Griffiths acrescenta que, no futuro, é crucial para o governo implementar novas proteções para os locatários.

Estamos em território desconhecido, com um número recorde de americanos incapazes de fazer seus pagamentos de moradia- com CNBC relatando que 30 por cento dos americanos perderam seus pagamentos de habitação em junhoo, a menos que novas proteções sejam postas em prática, uma vez que as moratórias de despejo expirem, é a respeito de quantas pessoas serão confrontadas com a questão de saber se precisam rescindir seu contrato de arrendamento, mesmo com as ramificações potenciais para suas futuras opções de habitação.

Como romper um contrato de arrendamento

Com tudo isso acontecendo, você deve estar se perguntando, Como posso rescindir meu contrato de arrendamento? Embora possa ser tentador cancelar um contrato durante a COVID, isso pode dificultar a obtenção de um novo contrato no futuro.

Nunca é uma boa ideia simplesmente rescindir o contrato de arrendamento, não apenas porque o proprietário pode ir atrás do inquilino no tribunal, mas também pode afetar a futura moradia para o inquilino, já que muitos proprietários querem referências ou verificações de antecedentes. Ter um contrato cancelado como 'anterior' não é algo que os proprietários gostariam, explica Griffiths. Isso afeta especialmente as pessoas da classe trabalhadora, já que muitas vezes as moradias disponíveis para eles são administradas por empresas e, portanto, eles não podem ter uma conversa com o proprietário sobre o que aconteceu anteriormente; eles apenas serão negados de uma vez.

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Este também é um problema para as pessoas que enfrentam insegurança quanto ao pagamento do aluguel agora, acrescenta Griffiths.

Se você está pensando em cancelar o aluguel ou está preocupado em não pagar o aluguel, fale diretamente com o seu senhorio.

O inquilino deve falar diretamente com seu senhorio e explicar sua situação se achar que não consegue pagar o aluguel, diz Griffiths. Um senhorio normalmente não quer arcar com as despesas de processos judiciais, especialmente se for possível acertar algo com o inquilino. Embora o governo não tenha agido sobre o alívio da hipoteca e muitos proprietários dependam da renda do aluguel para cobrir suas hipotecas, todos estão lutando agora e a última coisa que um proprietário desejaria é perder completamente seus inquilinos quando eles poderiam fazer acordos para redução alugar ou estender o arrendamento no final em troca de pagamentos reduzidos agora.

O pagamento do aluguel pode ser pausado?

A Lei CARES proibiu temporariamente os proprietários (com hipotecas apoiadas pelo governo federal) de despejar seus inquilinos por não pagarem o aluguel. Isso foi chamado de moratória de despejo da Lei CARES, no entanto, expira em 1º de agosto e, embora esteja sendo discutida no Senado, a CARES 2 ainda não foi aprovada. ( CNET prevê uma decisão sobre o CARES 2 na primeira semana de agosto, embora alguns proprietários já tenham dado o salto com o processo de despejo.)

No entanto, alguns proprietários não têm hipotecas apoiadas pelo governo federal, pois talvez suas casas já tenham sido quitadas. Se for esse o caso, a única forma de interromper formalmente o pagamento do aluguel é falar diretamente com o proprietário. Como argumenta Griffith, a maioria dos proprietários prefere resolver algo com você em vez de despejar e perder um inquilino.

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Existem descontos em contas de serviços públicos?

Então, você não pode pagar seu aluguel. Mas isso não significa que as contas relacionadas ao aluguel não parem de incorrer! Ainda há uma conta de telefone, Wi-fi conta, conta de luz, etc. Então, quando se trata de contas de serviços públicos, o que o locatário deve fazer?

Muitas empresas de serviços públicos nos EUA estão sendo flexíveis, prometendo não desligue serviços essenciais durante este momento crucial. Isso inclui serviços de eletricidade, gás, internet, telefone e água. Algumas empresas estão até dando aos locatários a oportunidade de adotar um plano de pagamento flexível, isentando multas por atraso, oferecendo abatimentos ou descontos ou permitindo que os clientes atrasem temporariamente os pagamentos.

Algumas empresas de serviços públicos que estão fazendo isso incluem JEA, Pasadena Water and Power, SoCalGas e Seattle Light e Seattle Public Utilities. No entanto, para obter informações mais específicas sobre sua própria conta de serviços públicos, ligue para o provedor de serviços públicos local para saber sobre os programas que eles podem oferecer para ajudá-lo com seus pagamentos.

Se você está preocupado financeiramente em enfrentar o despejo

Se você está enfrentando despejo, pode estar preocupado sobre como isso vai afetá-lo financeiramente.Paradaperguntou o guru financeiro e autor de best-sellers Rachel Cruze como deveriam ser as metas financeiras no tempo de COVID, especialmente se você estiver preocupado com o despejo.

Se você perdeu sua renda e está lutando para pagar suas contas, seu foco deve ser cobrir suas quatro paredes. Isso inclui comida, abrigo (também conhecido como hipoteca ou aluguel), serviços públicos e transporte, explica Cruze. Se você tem dívidas, não quero que pague Mastercard quando não puder colocar comida na mesa. Qualquer dinheiro que você tenha deve se concentrar em cobrir essas necessidades em primeiro lugar!

Depois de cobrir as necessidades básicas, o Cruze recomenda endireitar sua renda.

O dinheiro flui de duas maneiras. Ele flui para dentro e para fora. Você precisa de dinheiro entrando! Cruze contaParada.Milhões de americanos perderam seus empregos e se é você, meu coração está com você. Agora você precisa conseguir um emprego - qualquer emprego! Você pode não conseguir encontrar algo em seu setor, mas háestãomaneiras de ganhar dinheiro extra. Você pode dirigir para o Uber, entregar mantimentos ou procurar empregos de tutoria online.

Cruze acrescenta, eu quero que você fique desconexo e pense fora da caixa. Isso pode significar conseguir dois ou três empregos de meio período. Você tem que fazer tudo o que for necessário para gerar dinheiro para cobrir suas quatro paredes.

E se você está enfrentando ativamente o despejo, Cruze recomenda ficar vulnerável com o seu senhorio.

Se você está lutando para pagar o aluguel, certifique-se de comunicar isso. Seja proativo e explique sua situação. Diga a eles que você está conseguindo empregos de meio período e informe um cronograma para quando você achar que poderá voltar aos trilhos. Não espere até que o aluguel esteja vencido para que saibam que você está desempregado, aconselha Cruze.

No final do dia, os proprietários devem preferir ser flexíveis com você em vez de perder um inquilino.

Estas não são circunstâncias normais, então se o seu senhorio sabe que você está trabalhando proativamente para consertar a situação, ele pode estar disposto a trabalhar com você.

Para obter mais informações sobre a isenção do locatário e o que você tem direito, consulte Investopedia , a Moratória de despejo da Lei CARES e seu site do governo local .

A seguir, aqui estão algumas dicas sobre como permanecer mentalmente forte durante uma crise.